Contre-visite : revenir à une autre heure pour juger le soleil

La première visite s'est faite à l'heure de l'agent. La seconde doit se faire à la vôtre, et de préférence à l'opposé. C'est le moment de vérifier le soleil, avant l'offre et avant le compromis.

Mis à jour le 26 octobre 2026 · 4 min de lecture

Une contre-visite sert à voir le bien dans d'autres conditions que la première fois : autre heure, autre lumière, parfois autre saison. Pour le soleil, la règle est de revenir à l'heure opposée. Si vous avez visité à 11 h, revenez après 17 h, et inversement. À Paris, le 21 mars, une façade est a le soleil de 7 h 10 à 12 h 58, une façade ouest de 12 h 58 à 18 h 48. Une seule visite ne montre jamais que la moitié de la journée.

Le calendrier joue aussi. Entre deux visites espacées de quelques semaines, le soleil change de hauteur : à Paris, il culmine à 64,6° le 21 juin, à 41,5° le 21 mars, à environ 29° fin octobre et à 17,7° le 21 décembre. Une maison vue en juin puis revue en octobre n'a plus les mêmes ombres. Reprenez vos notes de la première visite et comparez.

Quelle heure pour quelle orientation

Le tableau donne, pour Paris, les heures où une façade sans aucun obstacle reçoit le soleil. Venez pendant la plage de la pièce ou de la terrasse qui compte pour vous, ou vers sa fin, pour voir ce qui la coupe.

Pour une terrasse ouest, venez vers 17 h ou 18 h : vous verrez si le toit du voisin ou la haie prend déjà le soleil. Pour une cuisine à l'est, venez vers 9 h. Pour un séjour sud, l'heure qui en dit le plus en automne est le milieu de la journée, quand le soleil est au plus haut et que chaque obstacle au sud dessine son ombre sur le sol.

Si vous pouvez choisir la saison

Une contre-visite en automne ou en hiver vaut plus qu'une contre-visite en été. Le 21 décembre à Paris, une façade sud reçoit 7 h 32 de soleil sur un horizon parfaitement dégagé, mais seulement 3 h, de 11 h 20 à 14 h 20, dès que les bâtiments et les arbres masquent le soleil sous 15°. C'est cet écart que la visite d'hiver révèle, et que la visite de juin cache. Le sujet est développé dans notre guide sur la visite en hiver.

Ce qu'on regarde, dans l'ordre

Commencez par l'extérieur, tant que la lumière est là.

1. Placez-vous à l'emplacement de la terrasse, puis au milieu du jardin. Soleil ou ombre ? Si c'est l'ombre, d'où vient-elle : maison voisine, arbre, votre propre toit ?
2. Prenez une photo vers le sud et une vers l'ouest depuis ces deux points. L'heure est enregistrée dans le fichier : vous comparerez avec la première visite.
3. Montez à l'étage et regardez par-dessus les haies. Un immeuble à 50 m, un terrain vague, une rangée de peupliers n'apparaissent pas toujours depuis le jardin.
4. Entrez ensuite dans les pièces de vie, et repérez où tombe la tache de soleil sur le sol, et où elle s'arrête.

Comptez la distance des obstacles à grands pas et leur hauteur en étages, environ 3 m par niveau. Ces deux chiffres suffisent pour estimer leur ombre.

Lire l'ombre d'aujourd'hui pour deviner celle de décembre

Une ombre vue en contre-visite s'allonge d'ici l'hiver dans des proportions connues. À midi à Paris, un objet de 1 m fait 0,48 m d'ombre le 21 juin, 1,13 m le 21 mars et 3,13 m le 21 décembre. L'ombre de midi du solstice d'hiver est donc six fois et demie plus longue que celle de juin, et près de trois fois plus longue que celle de mars.

Si la maison voisine, au sud, ombrage 3 m de pelouse un midi de juin, elle en ombragera environ 20 m le 21 décembre. Avec un jardin de 15 m, tout est à l'ombre à midi. Le calcul est grossier, mais il suffit pour savoir s'il faut s'inquiéter.

Les questions de la deuxième fois

Elles sont plus précises que celles de la première visite. Demandez à quelle heure le soleil quitte la terrasse en été, si un arbre a été élagué récemment (il repoussera), et si un permis a été affiché sur un terrain voisin. Ce dernier point se vérifie : les demandes de permis sont affichées en mairie ou publiées sur le site de la commune dans les quinze jours qui suivent leur dépôt, selon l'article R*423-6 du Code de l'urbanisme.

Après la contre-visite, avant l'offre

C'est le dernier moment où le soleil peut peser sur la décision ou sur le prix. Une offre acceptée engage le vendeur, et le compromis signé ne laisse à l'acheteur qu'un délai de rétractation de 10 jours, qui sert à renoncer, pas à renégocier. Si un doute subsiste sur le jardin en hiver, ou si l'annonce promettait plus que ce que vous avez vu, il faut des chiffres avant l'offre.

Pour une adresse précise, un rapport calculé sur le relevé LiDAR HD de l'IGN donne les heures de soleil du jardin et de chaque façade aux 21 mars, 21 juin, 21 septembre et 21 décembre, heure par heure, avec les bâtiments, les arbres et le relief qui l'entourent. Notre guide sur la négociation explique comment s'en servir face au vendeur.