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Acheter une maison : l'ensoleillement, le critère qu'on ne vérifie qu'une fois

Le diagnostic électrique, l'amiante, les termites, l'état des risques : tout est vérifié avant la signature. Le soleil, lui, est jugé en vingt minutes de visite, un après-midi de mai. Et il ne se corrige pas après.

Pourquoi on se trompe

Trois biais se cumulent. La visite a lieu quand il fait beau et quand le soleil est haut, donc quand toutes les maisons sont lumineuses. Le vendeur dit « plein sud », et c'est souvent vrai de la façade, pas du jardin. Et le cerveau retient la pièce la plus claire. Résultat : on découvre en novembre que la terrasse est dans l'ombre de la maison d'à côté à partir de 14 h, et que le salon n'a pas vu un rayon depuis trois semaines.

Ce que ça coûte de se tromper

• Les travaux faits au mauvais endroit : une terrasse de 8 000 € posée du côté où le soleil n'arrive qu'en été, un potager qui ne donne rien, une pergola là où il fallait un auvent.
• Le chauffage : les apports solaires d'hiver sur une façade dégagée représentent une part réelle du besoin de chauffage d'une maison ancienne. Une façade sud masquée par un immeuble les perd.
• Le moral : l'ensoleillement du logement est l'un des facteurs les plus cités de satisfaction d'habiter, et l'un des moins mesurés.
• La revente : vous vendrez un jour avec le même soleil.

Ce qu'un rapport apporte avant de signer

Un rapport d'ensoleillement calculé sur le relevé LiDAR de l'IGN donne, pour la parcelle exacte, les heures de soleil direct du jardin et de chaque façade aux quatre saisons, heure par heure, avec les bâtiments, les arbres et le relief qui l'entourent, puis ce que le ciel du lieu en fera. Concrètement :

• Un chiffre à opposer à « plein sud » : 2 h 10 de soleil au jardin le 21 décembre, c'est une information, pas une impression. Si l'annonce promettait mieux, c'est un argument de négociation.
• Où mettre la terrasse, la piscine, le potager : les cartes montrent les parties de la parcelle qui reçoivent 6 h de soleil en juin et celles qui n'en reçoivent jamais.
• Ce que les arbres vous prennent : avec et sans feuilles, donc ce que gagnerait un élagage ou ce que coûterait de laisser pousser.
• Ce que le voisin vous prend, et la part du relief lointain, pour savoir ce qui peut changer et ce qui ne changera jamais.

Quand le commander

Entre la visite et l'offre, en général. Le rapport arrive par e-mail en quelques minutes et coûte 39 €, moins qu'un diagnostic obligatoire. Si vous hésitez entre deux maisons, deux rapports valent une seconde visite en hiver que vous n'aurez pas le temps de faire. Vérifiez d'abord gratuitement que la parcelle est couverte par le LiDAR et que la maison désignée est la bonne.

Ce qu'il ne remplace pas

Une visite tôt le matin, un hiver, si c'est possible. Et la lecture de la page « limites » du rapport : date du vol, saison des feuilles, précision d'un quart d'heure. Le rapport dit ce qu'on peut savoir depuis le ciel ; il ne dit pas si la pièce est agréable.

Voir aussi : comment connaître l'exposition d'une maison · vendre sa maison en prouvant l'ensoleillement · l'ensoleillement par département.