Vis-à-vis et distance légale : 1,90 m pour une vue droite, 60 cm pour une vue oblique

Une fenêtre percée dans un pignon, une terrasse surélevée, un balcon qui plonge sur votre jardin : le Code civil fixe des distances minimales. Elles protègent votre intimité, pas votre lumière. Les règles, la façon de mesurer, et ce qu'elles ne couvrent pas.

Mis à jour le 26 octobre 2026 · 5 min de lecture

Une vue droite, c'est-à-dire une fenêtre, un balcon ou une ouverture d'où l'on voit le terrain voisin en face de soi, doit se trouver à 1,90 m au moins de la limite de propriété (article 678 du Code civil). Une vue oblique, de côté, qu'on n'a qu'en se tournant, doit en être à 60 cm au moins (article 679). Le texte parle de dix-neuf et de six décimètres.

Ces distances protègent l'intimité. Elles ne disent rien de la lumière : un immeuble de 10 m qui respecte toutes les règles de vue porte, à midi le 21 décembre à Paris, une ombre de 31,3 m.

Vue droite, vue oblique : comment on mesure

La distance se compte depuis le parement extérieur du mur où se trouve l'ouverture, et, pour un balcon ou une saillie semblable, depuis sa ligne extérieure, jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés (article 680). Un balcon de 1,20 m de profondeur, face au terrain voisin, sur une façade à 2,50 m de la limite n'est donc qu'à 1,30 m : il est en infraction, alors que les fenêtres du même mur sont en règle. La jurisprudence traite de la même façon les terrasses surélevées d'où l'on plonge chez le voisin.

Deux précisions changent souvent la réponse. L'article 678 ne joue pas si le terrain voisin est déjà grevé, au profit du vôtre, d'une servitude de passage qui empêche d'y construire. Et ces distances ne s'appliquent que lorsque les deux terrains se touchent : la Cour de cassation l'a rappelé à propos d'une bande de terrain qui séparait deux fonds (3e chambre civile, 23 novembre 2017, n° 15-26.240). L'immeuble de l'autre côté de la rue n'est donc pas concerné, quelle que soit la largeur de la rue.

La lumière : ce que ces distances ne garantissent pas

Le vis-à-vis qui gêne le plus n'est souvent pas celui qu'on voit, mais celui qui cache le ciel. Prenez une fenêtre de rez-de-chaussée exposée au sud, face à un immeuble de 10 m situé à 12 m. Le soleil de midi ne l'atteint en pied de façade que s'il monte à plus de 40° environ. À Paris, il est à 17,7° à midi le 21 décembre, 41,5° le 21 mars, 64,6° le 21 juin : cette fenêtre n'a pas de soleil de midi de la fin septembre à la mi-mars environ, et aucune règle de vue n'y peut rien.

Pour un logement précis, seul un calcul des ombres avec les bâtiments réellement présents dit combien d'heures de soleil chaque fenêtre reçoit.

Plus au sud, la situation change peu : à Marseille, le soleil de midi ne monte qu'à 23,3° le 21 décembre, loin des 40° de l'exemple. Les étages élevés, eux, gagnent à la fois en intimité et en soleil. C'est pourquoi l'étage, la largeur de la rue et la hauteur de ce qui fait face comptent plus que l'orientation, comme le détaille notre guide sur l'appartement lumineux.

Mur mitoyen et jours de souffrance

Dans un mur mitoyen, aucune fenêtre ni ouverture n'est permise sans l'accord du voisin, même à verre dormant (article 675). Dans un mur qui vous appartient et qui joint directement la limite, vous pouvez ouvrir des jours de souffrance : des ouvertures à verre dormant, qui ne s'ouvrent pas, garnies d'un treillis de fer (article 676). Ils doivent être placés à 2,60 m au moins au-dessus du plancher au rez-de-chaussée, et à 1,90 m aux étages (article 677). Un jour de souffrance laisse entrer la lumière sans donner de vue : c'est la solution légale pour éclairer une pièce dont le mur est en limite.

Une fenêtre ouverte depuis trente ans

La jurisprudence range la vue parmi les servitudes continues et apparentes. Ce type de servitude s'acquiert par titre ou par une possession de trente ans (article 690 du Code civil). Une fenêtre ouverte trop près de la limite et jamais contestée pendant trente ans peut donc devenir un droit. La conséquence est lourde pour le terrain voisin : le propriétaire du fonds grevé d'une servitude de vue doit s'abstenir de construire à moins de 19 décimètres du mur où se trouve l'ouverture (Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 juillet 2005, n° 04-13.137). Avant d'acheter un terrain à bâtir, regardez les fenêtres des maisons voisines qui donnent sur lui.

Permis, PLU et copropriété

Une fenêtre autorisée par la mairie peut quand même violer le Code civil. Le permis est délivré « sous réserve du droit des tiers » et ne vérifie que les règles d'urbanisme (article A424-8 du Code de l'urbanisme) : la distance des vues relève du juge civil. À l'inverse, le PLU peut imposer des distances plus grandes entre bâtiments ou par rapport aux limites, et un règlement de copropriété ou de lotissement ajouter ses propres règles. Ce sont alors les plus strictes qui s'appliquent en pratique, chacune devant son juge.

Que faire face à une vue irrégulière

Mesurez d'abord, depuis le parement du mur ou le bord du balcon jusqu'à la limite. Si la limite est incertaine, un bornage la fixe. Parlez au voisin, puis écrivez-lui en citant l'article 678 ou 679. Le conciliateur de justice est gratuit. Le juge judiciaire peut ordonner la suppression de la vue ou sa mise en conformité. Ne laissez pas traîner : au bout de trente ans, la vue peut être acquise.

Le vis-à-vis d'un appartement en rez-de-chaussée et la question plus large du droit au soleil sont traités à part. Pour situer une ville, l'ensoleillement de Paris donne les durées d'insolation mois par mois. Ce guide décrit les règles générales et ne remplace pas un conseil : pour un cas précis, interrogez un notaire, un géomètre-expert ou un avocat.